Ein privater Vermieter kennt sich mit dem Thema Mietvertrag in der Regel ganz gut aus. Aber was, wenn Alter oder Krankheit den Umzug in ein Pflegeheim notwendig machen? Dann steht er plötzlich auf der anderen Seite des Mietvertrags. Und hier greift das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz.

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Von Dr. Ralf Glandien, Vorsitzender von Haus & Grund Trier

Mehr als 70 Prozent der Haus & Grund Mitglieder sind über 60 Jahre alt – das hat zuletzt das Stimmungsbarometer 2019 des Landesverbands Rheinland-Pfalz bestätigt. Das ist kein Wunder: Schließlich spielt die Altersvorsorge eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für die Investition in „Betongold“. Wesentliche Argumente sind hier einerseits das mietkostenfreie Wohnen in den (hoffentlich schuldenfreien) selbst genutzten eigenen vier Wänden und andererseits die Einkünfte aus der Vermietung von Wohn- oder Gewerberaum.

Mietvertrag mit der Betreuungseinrichtung

In diesem Beitrag geht es um eine auf den ersten Blick vielleicht ungewöhnliche Sicht auf das Thema Altersvorsorge, mit der sich in der Praxis jedoch zahlreiche private Immobilieneigentümer befassen müssen, sei es für die eigene Person oder für Familienangehörige: Welche rechtlichen Zusammenhänge sollte ein potenzieller Heimnutzer kennen, ehe er einen Mietvertrag für ein Zimmer in einer Betreuungseinrichtung unterschreibt?

Hier nämlich greift nicht das klassische Wohnraummietrecht, dessen Grundzüge den meisten Haus & Grund Mitgliedern bekannt sein dürften. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich vielmehr vor einigen Jahren ein spezielles Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz erlassen, abgekürzt WBVG.

Und entgegen der Ansicht vieler Heimbetreiber führt dieses Gesetz dazu, dass ein solcher Mietvertrag besonderen Regelungen unterliegt, die die Nutzer der Einrichtung gegenüber den allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches besser stellen – selbst wenn über den Vertrag ausschließlich Wohnraum im Heim angemietet wird.

Es ist nämlich für die Anwendung des vorbenannten Gesetzes gerade nicht erforderlich, dass im selben Vertrag Räume angemietet und Pflegeleistungen vereinbart werden. Vielmehr genügt es, dass ein tatsächlicher Zusammenhang besteht.

Das heißt: Auch wenn Pflege- oder Betreuungsleistungen durch externe Dritte erbracht werden und hierzu separate Verträge abgeschlossen werden, ist das WBVG anwendbar. Maßgeblich für seine Anwendbarkeit ist alleine, dass Gegenstand des Vertrags auch die Verpflichtung ist, im Bedarfsfall Pflege- oder Betreuungsleistungen zu erbringen bzw. durch einen Dritten erbringen zu lassen.

Wenn aber das Gesetz anwendbar ist, begründet es zunächst einmal eine Informationspflicht. Sie verpflichtet den Vermieter dazu, den Mieter vor Vertragsschluss „in Textform“ über die wesentlichen vertraglichen Bedingungen zu informieren. Diese Information kann übrigens auch per E-Mail oder auf ähnlichen Wegen erfolgen.

Entgelte für Leistungen müssen aufgelistet werden

Die Inhalte der Information sind klar definiert. Neben der Darstellung der Raumsituation sowie der Pflege- und Betreuungsleistungen und der Verpflegung, müssen in dieser Information auch Darstellungen über das Leistungskonzept erfolgen. Ebenso müssen Entgelte für angebotene Leistungen aufgelistet werden.

Der Vertrag selbst ist dann „schriftlich“ abzuschließen, was die Unterschrift beider Parteien auf einer Urkunde erfordert.
Von wesentlicher Bedeutung für den potenziellen Nutzer einer Wohnung in einem Pflegeheim ist die Vertragsdauer. Diese endet gem. § 4 des WBVG mit dem Tod des Bewohners.

Deutlich kürzere Kündigungsfristen

Von besonderem Interesse sind die über die Regelungen des Wohnraummietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch hinausgehenden Kündigungsmöglichkeiten. Zum einen sind die Kündigungsfristen für Heimbewohner deutlich kürzer. Der Bewohner kann stets bis zum 3. Werktag des Monats zum Ende desselben Monats kündigen.

Mithin wird also die Kündigungsfrist, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch drei Monate beträgt, auf einen Monat reduziert. Zum anderen kann der Bewohner bei Entgelterhöhungen jederzeit zu dem Datum kündigen, zu dem die Erhöhung der Entgelte eintritt.

Darüber hinaus gewährt das Gesetz potenziellen Heimbewohnern eine Art Probezeit. Das bedeutet: Der Vertrag kann innerhalb von zwei Wochen nach Beginn des Vertragsverhältnisses jederzeit ohne Einhaltung einer Frist, also mit sofortiger Wirkung, gekündigt werden. Bekommt der künftige Heimbewohner die Vertragsurkunde erst nach Vertragsbeginn ausgehändigt, verlängert sich diese Frist: Sie beginnt dann erst mit Aushändigung der Urkunde zu laufen.

Kündigung muss schriftlich erfolgen

Ebenso gibt das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz dem Bewohner eine Kündigungsmöglichkeit, sollte der Heimbetreiber seinen Informationspflichten nicht genügt haben. Auch dann kann der Bewohner den Vertrag jederzeit ohne Einhaltung einer Frist kündigen.

Das Gleiche gilt im Übrigen, wenn der Vertrag nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde: Auch dann besteht die jederzeitige sofortige Kündigungsmöglichkeit. Die Kündigung muss, wie auch im Bereich des normalen Wohnraummietrechts, schriftlich erfolgen.

Keine Regelung zum Nachteil des Bewohners

Auch für die Kündigung des Mietvertrags durch den Heimbetreiber gilt eine Besonderheit: Er kann wegen Zahlungsverzugs nur kündigen, wenn er dem Bewohner zuvor unter Hinweis auf die beabsichtigte Kündigung erfolglos eine angemessene Zahlungsfrist gesetzt hat.

Im Bereich der Wohnraummiete wäre eine solche Fristsetzung nicht erforderlich. Und: Sofern der Betreiber einen Vertrag kündigt, steht dem Bewohner hierdurch ein Kündigungsrecht für alle anderen mit dem Betreiber abgeschlossenen Verträge zu. Diese muss der Bewohner allerdings unverzüglich nach Zugang der Kündigung durch den Unternehmer erklären.

Ganz generell verbietet das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz dem Heimbetreiber, von einem Heimbewohner mehr zu verlangen, als ein Sozialhilfeträger ihm für bestimmte Dienstleistungen zahlt. Hiervon kann auch nicht zum Nachteil des Heimbewohners abgewichen werden – ebenso wenig wie von den sonstigen, den Bewohner schützenden Regelungen.